转自米宅
作者乔妹
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前段时间，各大房企陆续发布了上半年业绩。
跌幅不小。
188家房地产上市公司年中， 有125家市值下滑，占比超过66%。
蓝光发展、阳光城和中天金融 亏损最多，上半年预计亏损35-46亿元。
这可是阳光城从2007年以来首次在上半年净利润亏损啊。
而 荣盛发展、ST泰禾和中南建设 的亏损额也不小，在20-24亿元之间。
公告显示， 亏损的原因主要跟结转项目减少、结转项目毛利率降低、降价促销、减值计提等因素有关。
房企手里没钱，很难再去扩张。
以至于一些城市直接被狠心放弃！
比如 阳光城 ，就做了区域合并，上海大区吞并成渝区域，浙江大区合并陕甘、云贵区域。
还没完，之后又继续合并了津冀、山西、北京等区域。
就连对市场反应最敏感的 万科 也喊话：
如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号！
2
开发商撤出，拿地自然就少了。
数据显示，今年前7个月，全国百强房企拿地规模同比下降55.6%！
如果只看上半年，全国50强房企中竟有3成没有拿地！
想想前段时间的全国土拍。
天津 出让30块地，15块停牌，9块流拍，很是惨淡。
北京、成都、武汉 等热门城市，也有不同比例的流拍。
长沙 虽然22宗地全部出让，但有19宗都是底价成交。
……
三大共性：溢价率低、供地规模下滑、卖地收入减少。
就拿今年22城首批集中供地的结果来说， 有16城土地溢价率还不到5%。
就连不少重点城市的第二批集中供地结果也不甚如意。
比如 北京 第二批供地中，多宗热门地块意外遇冷。
还有 厦门 的第二批供地中，9宗成交地块平均溢价率只有1.4%。
而最近， 厦门 刚刚结束的第三批次集中供地，干脆只推出6宗地块。
这样的结果，跟房企没钱了有直接关系。
尤其是民企，就算还有资金，大多也要留着“偿债”和“保交付”。
不过，事情总有例外。
在土地市场持续低迷，大部分房企有心无力的时候， 一些房企却还在溢价拿地，还在奋力涌向一些城市。
对，就是它们！
图片来源：克而瑞
这些都是拿地平均溢价率高于10%的房企。
可以看到，平均溢价率最高的是大悦城，超过30%！
3
如果更进一步看，这些房企正在集体涌向哪些城市？
很明显，是长三角！
数据显示，上半年全国百强房企投资金额在长三角的分布占比超过40%。
老大哥 上海 在今年第一批集中供地中，推出了36宗地块，虽然有19宗底价成交，但无一流拍。
第二轮供地的34宗地块依旧全部成功出让。
招商成最大金主。
数据显示，今年前7月，招商的权益拿地金额是381亿元，在上海的权益拿地金额是194亿元。
招商这是把一半的投资预算砸向了上海啊！
还有杭州的土地市场，也走出了跟其他城市不一样的路。
首轮土拍，杭州的竞争就非常激烈。
总成交金额全国最高 ，达到826.76亿元。
超过70多家房企竞逐，当地民企参与度最高。
拿地金额前10的房企中， 民企达6家，杭州本土民企就有5家。
光一个 滨江 的拿地金额就达到158.1亿元，创集中供地以来新高。
杭州二轮土拍也是全部成交，无流拍。
民企有 滨江 等积极参与，国企有 绿城、招商、华发 等积极参与。
除了上海和杭州，徐州、南京、苏州、宁波、南通都有 万科 重仓。
南京、苏州和温州有 金茂 重仓，这3个城市的总土地储备都超过200万方。
上海、南京、合肥、杭州、苏州、宁波有 保利 重仓，其中上海占比最大。
滨江 在长三角的土地储备货值高达2576亿， 占总土储的95%。
德信 在长三角有近1500万方的土地储备， 其中超过三分之一都在杭州。
剩下的分布在温州、宁波、南京、台州和徐州等，土储建面也都超过100万方。
碧桂园 在长三角土地储备主要集中在江苏省，权益建面超过1300万平方米，占比59%，其次是安徽省和浙江省。
下面就是全国TOP10房企布局长三角的土储情况，以及各大房企在长三角的货值梯队划分。
图片来源：克而瑞
总的来说，还是上海、杭州、苏州、南京这4个核心城市最受关注。
剩下的就是一些长三角范围内的三四线城市。
但值得注意是， 现在三四线需求在快速下滑，市场风险在逐渐加大，大部分城市的房价滞涨甚至微跌。
所以，千万不要小瞧重仓三四线的风险！
不过好在，一些开发商已经在调整土地储备的结构了。
比如说 美的 ，就在逐步退出能级低的城市。
还有深耕三四线的 碧桂园 也在快速调整动作，降低土储总量、优化土储结构，更多的向能级高的城市靠拢。
4
结合前段时间，全国“十四五”城镇化方案正式发布。
方案第二部分要求：
重点都市圈建设取得明显进展，轨道上的 京津冀、长三角、粤港澳大湾区 基本建成。超大特大城市中心城区非核心功能有序疏解，大中城市功能品质进一步提升……
这些表述已经够直接了。
接下来还有更详细的阐述：
深入实施 京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区 建设等区域重大战略，加快打造世界一流城市群。
可见，长三角、粤港澳大湾区、京津冀这三大城市群，是未来发展的重中之重！
接下来才是其它。
特别是长三角城市群，GDP规模最突出。
在全国23个经济规模超万亿的城市中， 长三角就独占了8个，远超其它城市群。
这里面， 上海 以3.9万亿的经济规模领跑全国。
接下来是 苏州、杭州、南京、宁波、无锡、合肥、南通 ，GDP规模也都早早破了万亿。
从更重要的人口来看 ，过去10年，长三角城市群新增常住人口近1807万人，占全国人口总增量的25%。
其中， 杭州、苏州、合肥、上海、宁波、南京、无锡 的人口增量都在100万人以上。
目前上海、苏州和杭州的常住人口都超过千万，未来还将继续吸引人口持续流入。
拥有产业集群+人口流入的城市，注定越来越强！
作为房企集中涌入、重点布局的区域，房子的保值增值能力也会越来越强！
但也要提醒一下各位， 城市群很重要，城市是否优质更重要，城市群中可不是每个城市都有价值、都能保值！