“央国企”主导中国房地产的新时代到了
文|地产随笔 潘永堂
1，民企颗粒无收
8月4日，深圳第二批集中供地开拍。
16宗地，21家报名，参赛选手主要是两大阵营。
其一，央企代表队。华润置地、保利发展、招商蛇口、中海等，其二，地方国企代表队，深铁、天健、特发、深业！
值得感叹的是，如此优质的城市，深圳上半年GDP破1.5万亿，增速3% ，位列四大一线城市之首，整个优秀的城市基本面以及10.5%的房地产开发投资增长，但即使这样，民营房企报名甚少且
颗粒无收！
参与10宗以上地块竞买的有2家房企，即华润置地和保利发展。
堪称两家头部央企。前者十四五期间力争再造一个华润置地，规模翻番，后者2022年初提出“进三争一”的新发展战略。
整体看，深圳第二轮集中供地，国家队包场了！
2，“央国企”的新时代
不仅仅是深圳，放眼全国，克而瑞研究中心数据显示，上半年民企拿地金额占比仅25％ ，且集中在少数几家民营房企中，比如龙湖、滨江等。
要知道在1年前，2021年上半年民企拿地占比是75% ，正好央国企与民企比例“倒挂”过来了。
短短1年间，过去40年民营房企几乎长期占据主导房地产（比如销售额，拿地额、融资额）发展格局。
但仅仅1年间，格局就颠倒过来了，从7：3变成了3：7。
今天的投资排名就是未来3年的规模排名。
在眼下民营房企收缩投资甚至大部分0拿地的格局下，加上一部分爆雷民营房企快速收缩甚至未来被收购重组出清，我们可以清晰预判的是——未来地产央国企在加速进步，而民营房企在无奈倒退。
一个按下快进键
一个按下快退键
未来5年，“央国企”主导中国房地产的新时代到了。
3，民营房企要撤离吗？
行业最难最痛时，民营房企老板都会思考2个战略性的大问题：
其一，行业未来终局如何？
其二、要不要坚持下去还是趁早撤离？
截至2021年12月，A股中已有30余家公司宣布剥离房地产业务 ，包括奥园美谷、广宇发展、厦门国贸等。
更难的2022上半年，相信更多中小民营房企主动或被动撤离房地产。
不仅中小民营房企，大型民营房企恒大，融创都爆雷了，而且碧桂园也面临承压，如此以来，民营房企到底是坚守还是趁早撤离？ 是一个很重要的“选择问题”。
回答这个问题，老潘认为逻辑也很简单。核心有三点：
其一，这么严峻的调控后，地产赛道未来还“有木有”的玩？
其二，如果继续坚持在行业里挺过去，你的“位置”有木有？而且这个位置你认可吗？
其三，你的“能力、资源”支撑否？
认真思考一下这三个能否“留下来”的问题，其实答案并不难。
4，行业没问题：依旧长期看多地产
第一个问题的答案，其实很简单粗暴。
别担心，房地产行业不会慢慢消亡，10年内10万亿蛋糕是妥妥的，10年后也还在。
你看最难的2022年上半年，全国房地产销售了6.6万亿 ，考虑到下半年供货更多以及救市适度回暖，全年至少13万亿是大概率事件 。
所以，加上物价上涨，提醒一下，10年内每年平均10万亿，妥妥的。
10年之后也不用担心。
对比欧美房地产“后成熟时代”，房地产依旧是GDP的大头，美国英国房地产占GDP都在10%以上。
眼下，中国10年内城镇化64%的再提升到75%，这还能催生中国未来10年的“第二春”。
所以2022年虽难，但房地产行业未来依旧还有得玩。
市场自然规律是这样，但政策会不会对行业下狠手？加深行业震荡？
答案是否定的。
眼下，别看政府对高科技、新能源等行业高度重视，但问题是，高科技与新能源等新兴产业对比房地产行业，也有三大不足或短板。
其一，很难有房地产行业每年18万亿的超大体量；
其二，没有房地产庞大的50多个上下游产业链 ，比如精装修就是3万亿赛道，二手房是7万亿赛道，城市物业服务是3万亿赛道……
其三，没有房地产整个上下游能消化如此巨大的“社会就业”。
其次，地方政府中短期对房地产爱大于恨 ，所以也不会下狠手。
土地出让收入占地方财政税收的三分之一，甚至二分之一。 政府44%的收入都来自于房地产。所以从政府政策层面，既不可能把房地产打入谷底，也没有任何新兴行业短期能接住房地产的盘子。
其三，任何行业发展都离不开“总需求”的审视。
哪怕是今天，虽然一二线很多家庭都有房子了，但小换大，老换新、近郊换市区，市区换中心，刚需换改善，改善换再改 ……需求巨大。
今天一二线城市随便问一下你们身边即使有房的人，其实他们依旧都有“改善”需求。
一个行业有大需求，自然就有大发展的空间！
有了这些判断，你就没必要为短期的“销售下滑”过度担忧，没必要相信房地产是“夕阳行业”的判断。
这个行业还是有得玩的。
看看龙湖的6大航道，看看旭辉的三五的同心圆战略，虽然没有强调地产规模冲刺目标，但就战略而言，是整个房地产上下游相关的“泛地产战略”的一次扩张。
5，未来房企的3支队伍
接下来聊第二个大问题，即行业还有得玩，你要“担忧”下一个问题。
即这一轮行业洗牌出清之后，你的位置有木有？
比如你是民营房企，你的位置在哪里？
比如你是地方国企，你的位置又在哪？
比如你是16家央企，你的位置又在哪？
毕竟民企房企也分三六九等，比如示范民企和其他民企 ，比如千亿级大哥哥和百亿级小弟弟，比如全国化民营房企与区域型民营房企，大家的块头、地盘、能力、弱点都大不一样。
同样，地方国企也是房地产的巨大力量，毕竟相对16家央企队，地方国企多而广，对地方更熟悉。但地方国企也分化很大。
比如有的深耕一二线、规模较大、这几年增长够猛的地方国企，比如广州越秀地产，厦门的建发地产，珠海的华发地产 ，也有一些“新生”的地产国企，比如福州楼市在民营闽系房企大面积爆雷后，福州国资委新成立几家福州地产国企。
未来不是所有地方国企都能做大做强。
最后，16家地产主业的央企也有强弱之分。
比如本就规模最大的地产央企保利力求在全行业“进三争一”，比如华润置地希望未来5年“再造一个华润置地”，业绩翻番，比如最会赚钱、盈利能力最强的中海地产 ……当然16家央企也有比如中铁建、中粮、五矿、中交等相对规模靠后的地产央企。
所以，未来5年，央企队，国企队，民企队三支队伍 内部会有一个大分化的竞争格局，而在宏观上，央国企与民营房企又有一个大分化的趋势格局。
一个快速的蜕变是，仅仅1年时间，看拿地额，销售额，融资额，你会发现一个央国企与民营房企的乾坤大挪移的位置互换。比如
2021年7月前，房地产民企与央国企是7比3
2022年7月后，民企央国企倒挂，变成3比7
倒挂之后，未来5年是央国企主导10万亿+房地产行业！
今天老潘刷抖音，看到好友亿翰啸天总发布了一个更细分的趋势研判：
即未来房地产三大队伍，央企，地方国企，民企将整体逐步形成
3: 5: 2
的格局！
民营房企未来就占据中国房地产的20%的蛋糕！
而地方国企由于数量多，分布广、深耕当地多年，最终占据中国房地产半壁江山！
不仅仅是整个蛋糕的划分，未来央国企核心聚焦和主导中国一二线城市的房地产开发、建设和服务。 而更多活下来的民营房企可能更多在一二线周边、广大三四线以及一二线城市房地产细分赛道活下来，形成差异化的竞争力。
但对于一些在区域深耕，城市深耕多年的民营房企而言，以杭州一哥滨江为例，也是一种典型活法。即在单一或相对领先的深耕城市，集中所有力量，与全国化央国企比拼“单点城市”的投资，销售，市场洞察，产品力，依旧会有竞争优势。
这也是一种深耕型民营房企活法。
但从全国战场来说，未来民营房企难以与大型央企抗衡！
同样在开发战场之外，比如商业战场、文旅战场、养老战场、公寓战场等细分运营型战场，专业能力、组织能力优秀的民营房企仍然有差异化优势和巨大发展空间。
不仅如此，类似建业与河南国资的混合所有制，也是一种出路与参考。
所以哪怕国进民退，但民营房企在未来依旧有自己的空间与活法。
尤其在如今央国企整体蛋糕占比还很小的时候，民营房企还有转型升级的窗口期。比如中指院发布，过去三年，国企市场份额从2019年的12.9%提升至2021年的14.0%。
眼下央国企虽占优，但他们的总盘子并不够大！
6，国进民退的必然性
短短1年多，房地产的“拿地，销售，融资”三个细分战场，已经体现出国进民退的大变局！
怎么看这种综合性、全局性的国进民退大调整？
这个问题，我们可能需要从更高维度看待这个问题！
其一，中国房地产最大的问题已经从过去的“发展问题”变为“稳定问题”，“安全问题”，这是老潘提醒最大的行业定位之变。
房地产的40年，是民营大飞跃的40年，如今房地产人均面积46平米，城镇化已经接近尾声，整个中国房地产的高峰期已经过，2021年18万亿可能是中国房地产最高顶。
其二、登顶之后的中国房地产处于高位运行，即体量巨大，金融关联度超高，承载中国国民财富的60%，如今的中国房地产已经成为中国经济的压舱石，是金融系统安全的第一关联行业，是累计多年形成的“高杠杆、高负债、高风险”的新阶段。
而三道红线就是给高位的中国房地产降温，降杠杆，降风险，不能再加杠杆，不能再房价失控的增长，不能再大起大落 ……所以，中国房地产此刻最大的定性是
安全问题， 稳定问题！
这与当初98年取消福利分房，大水漫灌房地产，疯狂加杠杆大发展，房企3年百亿到千亿的狂奔阶段是不同的。因为彼时过去20年高度市场化行业最大的定性是“发展问题”，是彼时应对98年金融危机的“救中国经济”的无奈之举 ，包含预售制推出也是当初的无奈。
其三，但此刻乃至未来
当中国房地产进入“安全、稳定、民生”为特征的新阶段时
当房地产一个行业严重影响“国计民生”时
当房地产成为中国经济的“稳定器”时候
鉴于民营企业一切以“利润最大化”为前提、时刻残酷市场化竞争的民营房企，势必会加剧市场和行业的波动，如果在房地产求稳的新时代，民营房企再继续主导中国房地产，控制中国房地产，这可能就是决策层、宏观层面所不愿意看到的格局。
反过来，此刻换之以央企，国企为主导的中国房地产的“稳定大局”、“民生大局” 似乎更匹配国家对房地产下一阶段发展的期许！
7，房企出清就在这2、3年
救行业，不会救问题民营房企，所以728会议给出一个“稳行业”的定调。
救项目，保交楼，保民生，所以728会议首次提出了“保交楼”的新定位！
也别指望大水漫灌，别指望行业快速回暖，向以前高歌猛进绝对不可能了。
李克强总理在7月19日出席世界经济论坛全球企业家视频特别对话会时指出，“不会为了过高增长目标而出台超大规模刺激措施、超发货币、预支未来”
也别指望国家会针对问题民营房企针对性“救市”。
一则国进民退大趋势下，三道红线以及针对问题民营房企融资卡死，本身就是一种洗牌出清的过程。
二则早在2021年10月，央行和住建部，就已指出确定性的方向，由于市场下行，无法从销售回款中获得资金面平衡的房企，可以通过兼并重组的方式，来缓解财务，本质就是开发企业的“供给侧出清”！
其实今天房地产爆雷与民营房企哀鸿遍野，其实国家稍微针对民营房企开发贷，信用债松一些口子，其实很多民营房企就可以缓口气了 。事实上，今天大中型民营房企经过40年的市场一线洗礼变革竞争优化，其实产品力、服务力、运营力、组织力、品牌力、成本控制力等都已经比较成熟和专业化，他们并非是粗放落后的选手。
眼下正处于“保行业，保交楼、不保企业”的格局中。
尤其是从2021年7月陡然市场下滑到如今2022年8月已经整整1年的销售大跳水 ，但针对问题民营房企大力度的救市政策依旧迟迟没有出现，一些政策工具箱其实并没有用足用透……这其实本身就意味着顶层政策在坚决执行房企的优胜劣汰和希望兼并重组尽快的到来。
眼下爆雷房企颇多，但破产的却很少 ，真正被兼并重组的大型民营房企都很少！民营房企还在继续撑着，呼唤黎明到来。
这是一种拉锯战，也是一种时间赛跑！