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商品房购房定金其性质对于商品房认购书为违约定金，对于商品房买卖合同为立约定金。立约定金并不能担保契约得以成立，仅能担保当事人积极诚实地订立契约。只有在一方当事人违背诫信原则，存在违背商品房认购书或其他缔约过错行为时，方可对其适用定金罚则。对于商品房认购书未确定之内容协商未果而一方拒绝签约，不应对其适用定金罚则。
定金的作用是保证合同的顺利进行。交纳定金的一方如违约，无权要求返还定金;开发商在接受定金后违约，应双倍返还定金。有些购房者在交付定金时未与开发商签订购房合同，最好与开发商签订书面定金保证协议，至少也应在定金收据上注明口头协议的主要内容。
注意：书写时勿将"定金"写成"订金"。"定金"是法律术语，通常视为购房预付款，购房户如交纳了"定金"又不打算购房，应有权要求开发商退还"定金"。
买房时，开发商发了一份盖了章的"承诺书"，保证过期不办分户产权金额退款，这份"承诺书"是否有效? 此"承诺书"应视为购房合同(主合同)的附件，与主合同一样具有法律效力。如果开发商未在约定期限内办理分户产权，购房户可依据"承诺书"要求开发商履行承诺，如开发商不履行承诺，购房户可运用法律手段，通过仲裁或诉讼的方式解决。
购房定金协议 甲方(卖方)： 乙方(买方)： 购房定金协议 甲方（卖方）：____________________________ 乙方（买房）：_____________________________ 为了明确甲、乙双方的权利和义务，根据《合同法》有关规定，经协商一致，就购房交付定金事宜，达成如下协议，共同遵守。 一、甲方愿将自有坐落________市________路________号________房屋________间、建筑面积________平方米，卖给乙方。 二、乙方交付定金人民币——元整。 三、关于产权登记的约定。 该商品房竣工验收之日起——天内，甲方应到本市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续。甲方取得权属证明书后——天内协助乙方到本市房地产交易所 办理交易过户手续。 四、甲乙双方协定此房款总额为人民币——元整。 五、交屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定不符，经鉴定属实，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，乙方可自行修理，费用在房价款中扣除。如修理 仍达不到合同约定的要求，乙方可解除合同。解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条规定承担违约责任。 六、乙方保证签订《购房合同》首付房款，拿到房产收件回执单后，付清余款，拖欠款每超一天，按房 款总额的_____％支付给甲方。 七、甲乙双方约定由_____代办房屋过户手续，过户费不包括在房款之内。 八、双方约定由乙方按规定支付中介机构经纪服务费人民币_____元整，此费不包括在房款之内。任何一方违约，中介机构经纪服务费不退。 九、甲方违约则按定金双倍退还人民币_____元整。 十、买卖双方同意仍未签订《商品房预售合同》之前，此认购书作为法律有效之合约，在买卖双方签 订《商品房预售合同》生效时，此认购书则为《商品房预售合同》所代替。 十一、本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，另两份分别送交房产和土地管理机关，办理产权过户 登记手续。 十二、本合同于_____年_____月_____日起生效。甲、乙双方不得擅自修改或解除合同。合同执行中如有未尽事宜，须经双方协商，作出补充规定。补充规定与本 合同具有同等法律效力。 十三、本协议作为签订《购房合同》的担保条款。 十四、本合同的附件与合同有同等效力。 甲方(盖章)：_______ 乙方(盖章):___________ 代表人(签字)：_______ 代表人(签字)：___________ 电话：_________ 电话:_______________ 签约日期：_____年_____月_____日 签约地点：____________________