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风险是由于未来行为和客观条件的不确定性后果与预期目标发生的多种负偏离的综合。这种负偏离可由两类参数来描述:一是发生偏离的可能性即事件发生的概率;二是风险损失的范围或幅度。
物流地产投资风险属于一种房地产投资风险，综合学界内对于房地产投资风险的定义，认为物流地产指物流地产开发商因对未来某项物流地产投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项目投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即开发商在物流地产项目投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性，包括开发商直接或间接的损失。
一般风险具有客观性、随机性、潜在性、突发性、和相对性，物流地产项目也不例外，而由于物流地产项目具有初期投资金额较大、回报率小、周期长等特点，因此我国物流地产风险除了具有以上一般风险的典型特征外，还具有如下一些自身特点：。
通过第二章对国内外物流地产的发展现状对比可以看出，我国物流地产的市场成熟度与国外相比具有较大的差距，物流地产项目在融资和开发模式，及其在后期的运营管理上都处于摸索阶段，在整个开发过程中涉及到的部门众多，并且面对的目标客户群体更加复杂，因此我国物流地产的风险因素更加复杂多样。同时由于项目的投资回收期较长，在运营期间由不确定因素导致的风险概率也会相对更高一些。种种因素相作用使得我国物流地产的风险多样性显著。
我国物流地产风险阶段性明显，风险因素的种类及其大小会随着项目的进程和时间的推移发生变化。例如在物流地产项目的可行性研究阶段，政策的不确定性带来的风险会比其它风险相对较大些，并且风险随着项目可研的进行而增加，最终在可研结束时增至最大；在项目的建设阶段，技术风险会呈现出上升趋势，成为该阶段的主要风险；在项目的运营初期，项目因为刚刚步入市场因此对市场经济的变动较为敏感，运营风险开始逐步增大；而项目进入稳定运营期后，经济和市场风险开始逐渐变小。风险因素的种类和大小在各个阶段有所不同，但是整体上又有一定的共性，因此在投资者进行风险决策的时候要多吸取经验教训充分的考虑到各种风险。
主要是指在我国物流地产的开发和运营过程中，各种风险对项目造成的影响程度是不一样的。从项目的全过程来看，由于市场经济原因所引发的风险最高，而由于国家政策和社会风险所产生的风险相对低一些，由于自然原因和技术原因所产生的风险最低。这是由物流地产项目的开发运营模式以及市场环境所决定的。
在当前为数不多的物流地产投资风险研究中，依然存在着以下一些问题。
随着改革开放深入、市场竞争的加剧以及不断加强的对外经济合作，企业对于风险管理有了一定的认识，但是风险专业知识的欠缺导致了项目的各方一方面不够清楚其所面临的风险，另一方面缺乏管理的经验，管理手段落后，缺乏主动的风险管控，而即使是对风险管理计划有所制订，也由于忽视了风险的阶段性，导致制订风险计划没有重点，很难做到防范措施的很好实施。另外，项目实施者和投资者由于存在利益的博弈，双方信息没办法做到充分沟通，当一个项目经验不丰富的投资者在进行决策的，对风险的估计和判断自然不会充分。可行性研究工作者在辅助投资决策时往往只是单纯的从财务数据方面进行盈利或者偿债能力的论证，风险分析只是一笔带过，这些主观上对风险的不重视，进而造成风险评价方法及理论研究工作的落后。在这种环境下，分析人员不能帮助投资者对项目可能发生的各种风险进行全面分析，无法度量可能出现的风险概率及损失程度，也无法预见到风险之间的影响及后果，这样一来，无怪乎出现投资严重超支、工期拖延甚至半途而废止或开业后经营情况不善等不利行业和企业发展的现象。
物流地产项目风险管理应该综合物流地产项目投资理论与风险管理理论的研究。由于物流地产项目风险管理本质上属于风险管理，因此在研究的过程中可以参照风险管理的理论与观点，但是不应该脱离物流地产项目自身的特点，即是投资风险管理必须有针对性，须得构建一个系统、完整的以物流地产风险为对象的管理框架，有了这样的基础性成果，才能保证今后研究成果之间的完备性和逻辑性，但目前物流地产理论研究还没形成体系，更别说其风险管理理论框架了。
另外，物流地产项目投资风险评价手段是比较落后的。当前的物流地产项目投资风险评价时主要采用定性方法，定量的分析方法使用不多。在物流地产项目投资风险评价中分析人员多采用传统的专家调查的定性方法，当然也有学者运用概率方法来进行定量分析。但这种方法存在的一个最大的缺陷在于：很不容易取得风险因素变量的概率分布，另外不确定不完全是随机性，因此概率分析评价方法在实际应用特别是对物流地产的实际操作中具有相当大的局限性，后文会有所分析。因此，物流地产项目投资风险的分析方法及技术手段与国外先进技术及国内工程项目风险评价方法比起来，存在很大的差距。
如前文所述，物流地产项目的投资风险评价不能忽视项目本身投资的特点，而照搬一般的风险投资评价方法。专家调查法，层次分析法AHP，模糊综合评价法，神经网络法在在当前的风险研究中得到了广泛的应用，但是，从研究对象来看这些理论结合物流地产项目特点而进行的研究几乎是空白。而从指标体系来看，目前财务方面的风险评价指标很多，如NPV、FIRR、BEQ等，但往往不能一步到位直接评价，需综合计算;其次，判断的标准是多项指标，而不是一个确定的指标，因此会招致不同的评价结果。