地产行业景气度依旧低位徘徊，但龙头房企已经用实际行动展示出积极的迹象。
碧桂园（02007.HK ）按时发布了2022年上半年盈警，据其8月18日的公告，公司预期截至2022年6月30日止半年度的核心净利润介乎人民币45亿元至50亿元，股东应占净利润介乎2亿元至10亿元。
虽盈利因结转原因还未完全恢复正增长，但碧桂园的实际销售已开始回暖。据碧桂园此前的运营公告，上半年权益销售额达1851亿，业绩领先同行。
不仅如此，碧桂园还在不断回笼资金。今年前6个月，碧桂园权益回款率为92%，连续7年回款率保持90%以上的高位。
此次碧桂园在公告中称影响核心净利的因素多为非现金性质，现金流依旧稳健。
基于此，多家房企纷纷展期美元债时，碧桂园在今年上半年提前偿还了境外债，有力打破“空头”流言。
更重要的是，作为民营房企的“扛大旗”者，碧桂园已享受到了第一波政策红利，作为示范房企试点“债券发行+信用保护”融资。近日又有消息称碧桂园再次入选示范房企，试点国企担保和承销的债券新发，8月18日的碧桂园投资者会上，碧桂园管理层透露，目前碧桂园在交易商协会和中债信用增信担保的支持下，正在推进中票的发行。
资本市场看重预期。利好频出之下，8月16日港股内房股涨幅扩大，碧桂园一度涨超17%。
业绩领先同行
根据碧桂园最新的盈警，其核心净利润和股东应占净利润均出现同比下跌。
行业大势下，不止是碧桂园，目前已发2022年上半年业绩盈警的央国企，包括招商蛇口、华侨城A、格力地产等企业都出现核心净利润减少，另外还有50多余家房企预告上半年业绩亏损。
碧桂园在公告中解释称，造成下跌的原因都是非现金性质，即：结转进度、行业整体毛利率下降、较大的计提减值和外汇波动。
前两个原因均是行业整体现状，市场下⾏叠加⼯程进度减缓，已出售物业确认的收⼊减少；期内部分低⽑利项⽬结转，导致房地产业务结转⽑利率下降。
房地产进入“黑铁时代”以来，多家龙头房企均在公开场合表达了毛利率下降的不可逆趋势。
计提减值则更多是房企基于自身的审慎原则，并非现金损失，在大额计提之下仍保持盈利已实属不易。
“本集团的经营状况良好，具备充足的可动用现金，现金流依旧稳健。”碧桂园在公告中披露。
碧桂园对现金流如此自信是有原因的。
据克而瑞研究中心监测，近期房地产市场边际回暖的趋势已显现。在此大环境之下，碧桂园龙头效应明显，整体上半年权益合同销售金额累计达到1851亿元；权益合同销售建筑面积累计约2348万平方米。
除碧桂园外，上半年只有保利发展和万科地产的全口径销售金额突破2000亿元，分别达2102亿元、2096.1亿元。
8月18日的碧桂园投资者会上，其管理层透露，为确保能穿越周期，碧桂园把重心放在保证资产负债表及利润的平衡上，并确保核心资产不受损。
碧桂园管理层介绍，今年前6个月，碧桂园权益回款率为92%，连续7年回款率保持90%以上的高位；在行业收入和融资端双重持续承压背景下，碧桂园上半年仍实现经营性现金流净额为正，仅靠自身经营性回款而不依赖于外部贷款就有效覆盖运营支出，现金流保持平稳。
多位业内专家在公开场合均表示，当前房地产市场的积极变化更加明显，回暖势头向好。随着房地产市场趋稳，下半年其对经济稳定的作用将逐步显现。
有信心穿越周期
等待行业完全恢复元气之前，碧桂园还在积极优化自身财务结构。
碧桂园管理层在投资会上介绍，公司主要通过销售回款、可动用现金的管理、审慎投资来维持收支相对平衡的状态，压缩一切不必要的开支，通过经营性现金流去偿还高成本短久期的融资，进一步优化负债结构。
今年6月中旬，碧桂园主动要约回购7月到期的6.83亿美元票据，其中总额约4.11亿美元票据有效交回。据了解，此次偿付完成后，碧桂园年内已无到期美元债。
有业内人士分析称：“碧桂园主动开展要约回购利于公司进一步优化债务结构，同时也向外界亮出自身经营稳定的底气。”
图为惠州十里银滩
截至去年底，碧桂园总负债中无息的预收楼款7093亿元，占比高达43%，这部分待达到确收条件以后即可全部结转为收入，不需现金偿还；有息负债3179亿元，仅占全部债务的19%，这其中短期有息负债降至25%，现金短债比2.3倍。
“公司已将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，做极致版本的压力测试。中长期按季度、短期按周进行滚动更新，务求实现‘削峰平谷’，以平滑可能存在的阶段性波动，留足缓冲垫以应对外部的不确定性。”碧桂园总裁莫斌在投资会上称。
政策利好频出之时，财务稳健的房企自然可以成为第一波吃到红利的。
今年5月，碧桂园和龙湖等房企被融资监管部门挑中，成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企，成功发行5亿元公司债。
从2021年下半年至今，碧桂园在境内发行公司债及中票合计61亿元，发行供应链ABS及ABN产品合计87亿元。
近日，又有消息称中国监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为部分房企提供流动性支持。消息透露，其中碧桂园再次入选示范房企，和龙湖、旭辉、金地、远洋和新城等6家为试点企业。
投资者会上的最新消息称，目前碧桂园在交易商协会和中债信用增信担保的支持下，正在推进中票的发行，进一步稳定行业及公司的信用状况。公开资料显示，碧桂园在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批，待择机发行。
国资担保发债消息传出的8月16日当天，三大国际评级机构之一的惠誉，给予碧桂园BB+评级。惠誉认为，碧桂园流动性充足，且保持了多元的融资渠道；长期来看，碧桂园土地储备足够多样化，因而可以抓住市场复苏的机会。目前，碧桂园仍是国内民营企业中主体及债项信用评级最高的开发商之一。
截至8月16日收盘，碧桂园一度涨超17%。
作者｜牧也
编辑｜艾果