作者：子非鱼
01 | 买房帮忙打稻谷
近日，重庆某楼盘推出的"买好房送打谷子"的海报在网络流传，让重庆荣登C位。
根据时代财经记者实地探访，确有其事。推出该活动的楼盘是距离重庆主城区上百公里的梁平区的湖山云著。
楼盘销售透露：
进入8月后，由于重庆连续出现40℃以上的高温天气，又恰逢秋收，很多客户没法来销售中心看房子，我们才推出了这个服务，不是特意推出这个活动。
为了推动农民买房，开发商的服务可真周到。
老话说，无事献殷勤，必有目的。开发商事无巨细的服务背后，一方面是开发商本身的急需回款，另一方面是市场入冬，倒逼开发商只能放低身段，求着消费者购房。
该项目背后的操盘手是金辉控股。根据金辉控股发布的半年报显示，2022上半年公司累计合同销售金额243.7亿元，同比下降56.3％；实现销售面积约165.2万平方米，同比下降48.7％。
来源：金辉控股2022上半年财报
销售额与销售面积双双腰斩。
根据其公布的2021年报，金辉控股去年的净利润下跌了14.25%。
此外，截至2021年末，金辉控股的未偿还借款总额为527.94亿元。短期借款为95.04亿元，融资租赁负债（流动）为1161.80万元，应付账款及票据为162.54亿元，应付税项为48.65亿元，流动负债合计1154.47亿元。
一边是急需偿还的债务，一边房地产市场整体输血困难，只能想方设法提升自己的造血能力，也即推动卖房。
但重庆当下的市场环境，和大多数城市一样，房子卖不动，还有不少人挂牌撤离。
02 | 中国人口第一城的楼市烦恼
论中国经济第一城，非上海莫属，尽管上半年因为疫情，被北京反超，但到年末大概率会回归。
而论人口第一城，无人可以望重庆的项背，3212.4万常住人口，超过了很多省与自治区的人口规模。
数据：各城市统计局
尽管人口规模第一，但重庆无论是经济体量还是版图面积都相当于一个省的规模，8.24万平方公里的土地，接近2.3个台湾省的面积。
在上一轮房地产牛市期间，重庆凭借着出色的供需平衡，让其房价始终保持相对平稳，尽管也在上涨，但没有出现东部城市那样的大幅上涨局面。
2020年末至2021上半年，因为地王的拉动，以及重庆本身的跟涨需求推动，重庆走出了一波耀眼的行情，房价连续多月领涨全国。
然而，这种行情仅仅维持了半年左右，在2021下半年全国楼市转向之后，重庆楼市也立刻调转了方向。进入2022年，全国楼市行情更加低迷。
整个上半年，重庆的楼市有多冷？
2021上半年重庆新房成交面积1286万方，2022上半年只成交了347万方，跌幅达到73%。
克而瑞数据显示，7月，重庆主城区商品房成交7985套，成交面积78.69万方，环比减少14.3%，同比减少59.2%。
寒冷依旧，与当下重庆市40摄氏度的火炉温度，形成了巨大反差。
二级房产成交市场低迷，一级土地市场也好不到哪儿去。
机构披露的数据显示，上半年重庆卖地收入只有191亿元，同比下降了82%，跌幅位居全国前五。
成交量低迷的同时，二手房挂牌量却在激增。
锐理数据显示，7月份重庆主城区的二手房挂牌量约25万套。
关于二手房挂牌量，目前已经有十多个城市突破了10万套，各平台的数据不一。真实数据，比机构公布的数据明显要高很多。
此前，根据链家平台和其他平台公布的数据来看，杭州二手房挂牌量超过22万套，位居第一。
链家网目前披露的数据显示，重庆目前的二手房挂牌量是16.7万套，而锐理数据披露却是25万套。
真实的数据，可能比这还要高。总而言之，重庆目前的二手房挂牌量再次超越杭州，回到了第一位。
二手房挂牌量高企的背后，是炒房客着急离场的表现。此前因为重庆的房价市场保持平稳，均价在中心城市中处于垫底位置，然而2020下半年开始，重庆房价高歌猛进。引发了东部炒房团涌入。
讽刺的是，谁也无法预料到，重庆的行情只维系了半年左右，这批炒房客成为了高位接盘侠。
市场转向的当下，杭州、成都、苏州、南京的炒房客们正在挂牌退场。二手房价格持续下跌之下，重庆的炒房客们也在寻求解套。
03 | 分化之下的重庆，购房者怎么选择
在此前的多篇文章中，本号已经说过，当下与未来，分化是楼市最关键的词。
买房，现在不仅要选择城市，还得选择片区。
作为直辖市，重庆长线当然值得看好，但在楼市调整的当下，需要谨慎行之。
整个重庆可以划分三个大板块，中心9区，主城12新区以及外围区县。本号的建议是：
外围区县不要碰，主城12区要谨慎，中心城区视情况而定。
主要依据可以从人口和商品房库存两个角度来看。
人口方面，中心9区过去人口增量最猛，主城12区也在增加，但外围区县人口却在减少。
重庆版图幅员辽阔，外围区的县与自治县，经济羸弱、人口密度较小，成为重庆本轮房价下行的主要片区，最关键的是，外围区县人口在减少，购房继续观望就行。
数据：重庆市统计局
主城12区人口虽然在增加，但人口密度小，且当下的去化周期最长，比外围区县的去化周期还要长。
锐理数据显示，主城12区和外围区县整体去化周期基本都在3年以上，铜梁区的去化周期高企78个月，长寿区74个月，潼南区68个月，合川区59个月、綦江区56个月。
璧山区、江津区、永川区、涪陵区、荣昌区、南川区、万州区、垫江县、奉节县去化周期都在3年左右。
重庆楼市价值主要集中在主城9区，特别是两江四岸核心区。
重庆当下全市的去化周期在10个月左右，主城12区和外围区县去化周期超长，意味着中心9区的去化周期偏短。
过去十年，重庆吸引的外省人口绝大多数流入了中心9区，外围区县减少的人口，大多也是涌入了中心9区。
尽管从人口角度来看，中心9区有潜力，但从库存角度来看，中心区大多数区也得继续观望。
数据：重庆市统计局、中指院
透过数据可以看到，重庆中心9区的人口密度都在1万人/平方公里以上，渝中区人口密度最大。
但当下各区的商品房去化周期均超过了12个月安全警戒线，渝中区甚至超过了3年半，相对安全的只有沙坪坝、北培、大渡口和渝北。
由此来看，即便是中心9区，现在买房也需要谨慎，唯一还能放心购房的片区，或许就只有那些热门板块，如中央公园、悦来、礼嘉、大学城、水土、钓鱼嘴、茶园、跳蹬、茶园、弹子石、空港工业园。
这些热门板块目前的去化周期偏短，是当下重庆楼市价格抗跌的主要片区。