一、全线下跌
房地产现在到底走到哪一步了？复苏还是继续探底。答案是继续探底。接下来我们将通过30个重点城市的成交数据和百城房价数据，进行详细分析。
首先，9月1日，克而瑞地产研究中心发布的全国重点30城新增供应、新房成交、项目去化、库存、二手房成交量等综合数据显示，8月的楼市近乎“全面降温”。
其中30城商品住宅成交面积，是实打实的全线下跌：环比下降13%，同比下降31%，前8月累计同比更是下降43%。
具体而言，8月商品房住宅成交面积环比除天津、徐州、南宁、无锡四个城市增加以外，其余26个城市均下跌。其中环比跌幅最大的是福州，达到了49%，此外合肥、重庆、宁波三城的成交量环比降幅也都超过了30%。
同比来看，30城中只有西安同比增加，为4%。其余29城同比均下跌。跌幅最大的也是福州，-74%。另外，我们注意到，在26个二三线城市中，新房成交量同比跌幅超过30%的城市有12个。
值得一提的是，26个二三线城市，前8月新房成交量累计同比下降45%，跌幅显著超过一线。一线城市累计同比跌幅最大的是北京和深圳，跌幅持平，为-37%。
其次，9月1日，中指研究院发布的数据显示，8月百城新房、二手房价格环比均继续下跌。新房：8月百城新房均价为16203元/平，环比下跌0.01%；二手房：8月百城二手房价格为15991元/平，环比下跌0.13%，同比下跌0.12%。
聚焦到房价下跌城市数量上，8月百城新房、二手房价格环比下跌城市数量均创新高：新房环比下跌城市高达69个，较上月增加22个，更是今年2月以来的最高值；二手房环比下跌的城市有74个，较上月增加5个，创2020年以来的最高水平。
值得一提的是，8月新房、二手房价格环比均下跌的城市有53个，较上月增加14个，主要集中在弱二三四线城市，比如哈尔滨、昆明、洛阳、淮安等。
8月份长三角、京津冀、珠三角、山东半岛等主要城市群二手房价格环比均下跌。其中跌幅最大的是珠三角，环比跌幅为0.25%。另外，珠三角二手房已出现五连跌，跌幅最明显的就是深圳、江门和肇庆。尤其是一线城市深圳，过去16个月更是持续下跌。
综上，8月份30个重点城市环比全线下跌，百城房价环比继续下跌，这意味着楼市托底正式宣告失败了。尤其是不断出台楼市宽松政策的三四线城市，可以说，压根没起到任何扭转作用，无论是新、二手房成交面积还是新二手房成交价格，均表现为下跌。
二、楼市托底失败的三个主要原因
中指研究院数据显示，截止到今年9月1日，全国已有超240个省市优化调整政策超650次。可以说，各种能用的手段几乎全用了，目前除一线城市外，省会城市、国家中心城市、二三线城市购房几乎没有任何门槛了。像武汉、南京、苏州这些城市，限购也基本上都可以通过补缴社保破除。此外，对于买房人而言，目前的首套房利率也降至4.1%，历史低点。
一句话，目前的楼市对于买房人而言，是各种利好扎堆降临。那么为什么楼市仍然托底失败呢？楼市复苏难，到底难在哪里？
主要是三方面原因： 住房过剩了、老百姓加不动杠杆了、房价只涨不跌神话破灭，房子是累赘，不敢再买房了。
1、住房过剩：这是根本原因。央行报告显示，我国城镇家庭住房拥有率高达96%，户均拥有1.5套住房。另今年6月份，国家统计局发布的《中国人口普查年鉴－2020》也显示，2020年，全国共有家庭户4.65亿户。从居住面积来看，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。
再者，根据西南财经大学、中财办、国家电网等多个单位的综合数据来看，早在2017年我国的住房空置率就超过了20%。就算按照今年贝壳研究院发布的28个大中城市平均住房空置率为12％计算，我国目前的住房空置率也是远高于国际合理区间5%-10%的。
通过上述数据，不难发现，我国的房屋总量早就步入“供大于求”局面了。供大于求的意思很明确，大家基本上都不缺房，而且房地产一旦发展到这一阶段，基本上宣告住房的投资价值消失了，投资性购房比例会大幅减少，房价也就很难再继续大幅上涨了。有人说，少数头部城市，住房依然稀缺，房价还是会上涨，这话没错，但这类城市比例太低，而且很难影响全国的房价走势。事实上，经历过去一年多的降温，其实很多强二线、省会城市，目前的库存也严重积压了。克而瑞数据显示，8月份百城新房库存去化周期仍然高于20个月。
2、老百姓加不动杠杆了：房子盖得再多，最终还是得有人买才行。否则就真成了曹德旺所说的，“房地产接盘游戏玩不下去了，有钱人之间互相接盘”。
现如今的楼市，信贷环境是最宽松的时候，但老百姓却不买房了。主要还是加不动杠杆了。Wind数据显示，2012年-2021年，中国居民部门杠杆率升幅全球第一，目前我国居民部门的杠杆率已经连续7个极度稳定在62%附近。为什么杠杆率升不上去了，主要原因基本已经触顶了。
对比其它国家居民杠杆率数据，可以发现，目前我国居民部门杠杆率在全球处于中等水平，略高于新兴市场的平均水平，仍远低于发达国家的平均水平75%。但有一个基本事实不能忽略：我们处于发展阶段，杠杆率明显偏高。另外，从债务收入比层面来看，我们其实已超部分发达国家。
另外，央行数据显示，今年上半年居民部门储蓄新增10.33万亿，与之相对应的居民房贷支出，却只新增了1.56万亿，近乎腰斩。为什么大家不买房，喜欢存钱了？根本原因是，疫情反复，叠加大环境不佳，经济不景气，大家的收入都没保障，再加上通胀影响，物价上涨，现在很多人的基本生活都得不到保障了，必然影响购房欲望。说白了就是，大家现在加不动杠杆了，也不敢随便加杠杆了。
3、房价只涨不跌神话破灭，房子是累赘，不敢再买房了。这方面投资客最有话语权。2008-2017年，这十年堪称是房地产的“黄金十年”。彼时大家买房的热情只增不减，根本原因是房价只涨不跌，尤其是北上广深等头部城市，核心区域房价10年上涨5倍，都是稀松平常的，彼时买房投资被公认为是“造富”最佳途径。资料显示，2018年时，市场上的投资性购房比例高达85%，刚需购房比例仅有15%。
今年以来，各地扎堆松绑楼市，信贷、限购、购房补贴等都堪称是最大的利好，为什么大家反而不买房了？房价只涨不跌神话破灭了。说白了就是买房不赚钱了，而且搞不好还可能被长期套牢，亏钱。这种环境下，大家自然对投资购房退避三舍。
不仅如此，今年以来，全国主要30城，还迎来了抛售潮。尤其是人口第一大市重庆，炒房投资客正在争相卖房跑路。
三、房地产能快速复苏吗？
答案是否定的。正如黄奇帆所说，本轮房地产大调整，有金融政策收紧的作用，但其实主要还是房地产发展到一定阶段的必然结果——人口、城镇化、老龄化、开发商负债率、开发商开发能力、住房总量、人均住房面积、库存总量等指标均迎来了拐点。尤其是人口即将迎来拐点，可能在未来10-20年，都将对中国的楼市产生深远影响。
楼市短期难以快速复苏，但可以肯定的是，接下来稳楼市还会继续加码。从部分城市开始实行现房销售和内蒙古将“取消公摊面积”上报住建部这两个动作来看，说明国家转变稳楼市思维了，开始真正解决房地产的问题了。
这意味着房地产元气复苏，也只是时间问题，特别是人口增量、经济发达、城市群核心城市，大概率会率先回暖。
换言之，未来的楼市会加速分化：大中城市，各种利好措施不断，被长期压制的需求，必然会逐步释放，其结果就是促进楼市回暖。新、二手房成交量都会上去，随后价格也会跟着上涨。当然，这其中的投资客也会加速套现离场。不要忘了，在你上车的同时，也会有人着急下车。
至于三四线小城市，触底的过程会比较漫长，归根结底是因为楼市泡沫比较大，出清的过程比较长。尤其是人口流失严重、产业单一的欠发达城市，会好好挤一挤水分。有人可能会问，现在是在三四线城市上车的时机吗？殊不知，现在连碧桂园这种靠三四线城市发家的开发商，都在忙着从三四线城市撤离呢。连开发商都在加速逃离的地方，你还拼命往里挤，你可能没睡醒吧。